La trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, prevista dall’art. 31, commi 45-50, della legge 448/1998, consente al titolare di un alloggio realizzato in area PEEP concessa in superficie di acquisire dal Comune la quota millesimale di area su cui insiste l’edificio, previo pagamento di un corrispettivo determinato secondo i criteri fissati da Roma Capitale.
Questa guida illustra l’ambito di applicazione della procedura, la differenza rispetto all’affrancazione a Roma (rimozione dei vincoli convenzionali, art. 31, commi 49-bis e 49-ter), le condizioni di trasformabilità dei Piani di Zona, l’iter su SIAT e i criteri di determinazione del corrispettivo.
Cos’è la trasformazione e in cosa differisce dall’affrancazione
Negli anni ’70 e ’80 Roma ha realizzato i quartieri di edilizia economica e popolare (PEEP, legge 167/1962) concedendo i terreni alle cooperative e alle imprese in diritto di superficie, di norma per 99 anni. Chi ha comprato in quei quartieri possiede l’edificio, ma non il suolo.
La legge 448/1998 (art. 31) consente ai Comuni di cedere in piena proprietà queste aree. Il proprietario paga un corrispettivo, calcolato sulla sua quota millesimale del terreno, e al termine della procedura con atto notarile diventa proprietario sia dell’immobile sia dell’area.
Le due procedure vengono spesso confuse, ma hanno scopi diversi:
- Affrancazione: elimina i vincoli della convenzione, in particolare il prezzo massimo di vendita e il canone massimo di locazione. Il tipo di diritto non cambia.
- Trasformazione: cambia la natura del diritto, da superficie a piena proprietà. Non elimina da sola il vincolo di prezzo, per il quale serve comunque l’affrancazione.
Le due pratiche sono autonome e si presentano separatamente, ma possono essere coordinate per arrivare a un unico atto notarile finale.
Perché alcuni quartieri non sono ancora trasformabili
A differenza dell’affrancazione, a Roma la trasformazione è possibile solo nei Piani di Zona inseriti in un elenco approvato con delibera, che il Comune amplia progressivamente. Se il tuo quartiere non c’è, la domanda non può essere accolta.
Per poter vendere un terreno, il Comune deve prima esserne pienamente titolare e sapere quanto vale. Per ogni Piano di Zona servono quindi due passaggi:
- L’acquisizione definitiva delle aree al patrimonio comunale, a chiusura delle procedure di esproprio avviate decenni fa.
- La stima del valore venale delle aree, che è la base per calcolare il corrispettivo dovuto da ciascun proprietario. I valori sono stati aggiornati più volte, da ultimo al 31 dicembre 2023.
In diversi quartieri il primo passaggio è rallentato dai contenziosi con gli ex proprietari dei terreni espropriati, che hanno chiesto indennità più alte. Finché il costo dell’esproprio non è definito, il Comune non può fissare in modo stabile il prezzo di cessione, e il Piano di Zona resta fuori dall’elenco.
È anche il motivo per cui, in alcuni quartieri, ai proprietari possono essere richiesti conguagli legati agli espropri originari: un aspetto da verificare sempre prima di un acquisto.
Chi può fare domanda: non serve l’accordo del condominio
Uno dei timori più diffusi è che la trasformazione richieda una decisione dell’intero condominio. Non è così. L’istanza è individuale: ogni proprietario accetta la proposta del Comune per la propria unità e paga il corrispettivo relativo alla propria quota millesimale di terreno.
Se nel tuo palazzo nessun altro è interessato, puoi comunque procedere da solo. Il condominio entra in gioco solo in modo indiretto: servono tabelle millesimali corrette, perché è da lì che si ricava la quota di area da acquistare.
Possono presentare domanda i proprietari o comproprietari dell’immobile, e in alcuni casi anche gli ex proprietari con un interesse sul bene.
Procedura ordinaria o semplificata su SIAT
Dal 2023 tutte le istanze passano dal SIAT, il Sistema Informativo Affrancazioni e Trasformazioni di Roma Capitale. Le strade sono due.
Procedura ordinaria
Il calcolo del corrispettivo e l’istruttoria sono svolti dagli uffici comunali. Può essere avviata anche direttamente dal cittadino, ma i tempi sono più lunghi e restano dovuti i diritti di istruttoria.
Procedura semplificata
Introdotta dalla Delibera di Giunta n. 432 del 22 dicembre 2022 e attiva su SIAT dal 6 aprile 2023. In questo caso è un tecnico abilitato a ricostruire la situazione dell’immobile, calcolare il corrispettivo e presentare la pratica con una relazione asseverata. Per la semplificata non sono più dovuti i diritti di istruttoria di 100 euro, e i tempi di risposta del Comune sono sensibilmente più brevi.
Chi aveva già presentato una domanda ordinaria in passato può, a certe condizioni, passare alla semplificata. Prima di farlo conviene però confrontare i due regimi economici: in alcuni casi il vecchio calcolo è più vantaggioso.
Quanto costa la trasformazione
Non esiste una cifra valida per tutti. Il costo complessivo dipende da:
- Il corrispettivo di trasformazione, calcolato sul valore venale dell’area del Piano di Zona, sulla quota millesimale dell’appartamento e su quanto già versato all’epoca della convenzione.
- L’onorario del tecnico, nel caso della procedura semplificata.
- Le spese notarili e di trascrizione dell’atto finale.
Roma Capitale mette a disposizione un simulatore online che fornisce una stima indicativa del corrispettivo. È utile per farsi un’idea, ma il valore formale resta quello determinato dal tecnico sulla base della convenzione e dei millesimi reali.
Devo trasformare per vendere casa?
No, ed è la domanda che ci viene fatta più spesso. Se l’obiettivo è vendere a prezzo di mercato, la procedura necessaria è l’affrancazione, che elimina il prezzo massimo di cessione. Un immobile in diritto di superficie affrancato si può vendere liberamente ed è finanziabile dalle banche.
La trasformazione è una scelta successiva, che può fare il venditore prima dell’atto oppure l’acquirente in un secondo momento, anche quando il Piano di Zona non è ancora trasformabile. Conviene valutarla soprattutto quando:
- la durata residua del diritto di superficie si sta riducendo e pesa sul valore dell’immobile;
- si vuole lasciare in eredità un bene in piena proprietà;
- il Piano di Zona è appena diventato trasformabile e i valori aggiornati rendono il corrispettivo conveniente.
Domande frequenti
La trasformazione elimina anche il prezzo massimo di vendita?
No. Il vincolo di prezzo si rimuove con l’affrancazione. Le due pratiche possono però essere coordinate per concludersi con un unico atto notarile.
Il mio Piano di Zona non è nell’elenco. Cosa posso fare?
Nel frattempo puoi procedere con l’affrancazione e vendere liberamente. La trasformazione potrà essere fatta in futuro, da te o dal nuovo proprietario, quando il Comune approverà la delibera per il tuo quartiere.
Serve l’assemblea di condominio?
No. La domanda è individuale e riguarda solo la quota millesimale della tua unità.
Ti aiutiamo a valutare la tua situazione
Ogni immobile in Piano di Zona ha la sua storia: convenzione originaria, eventuali atti integrativi, millesimi, conguagli, istanze presentate in passato. Il nostro studio analizza la documentazione, verifica se il tuo quartiere è trasformabile, confronta procedura ordinaria e semplificata e segue la pratica su SIAT fino alla determinazione necessaria per il notaio.
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