La CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) non è una semplice pratica amministrativa da depositare, ma il fulcro di un processo edilizio coordinato. Quando si avvia una ristrutturazione a Roma che richiede la CILA, oltre all’incarico per la pratica possono rendersi necessarie altre attività professionali, da affidare con incarichi distinti.
Di seguito analizziamo le responsabilità amministrative a Roma e le 5 attività professionali connesse che, a seconda dei lavori, il committente può dover richiedere.
La CILA con incarico di progetto e direzione lavori amministrativa a Roma
Dal punto di vista burocratico e legale, la CILA non può essere presentata in forma cartacea né dal solo proprietario dell’immobile. A Roma la procedura è interamente digitale e va trasmessa per via telematica tramite il portale del Comune, il SUET (Sportello Unico per l’Edilizia Telematico). Il cittadino (il “capofila”) vi accede con SPID o CIE per firmare l’istanza, ma la redazione tecnica spetta a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra) accreditato sulla piattaforma.
L’incarico si divide in due macro-fasi speculari:
1. Progettazione e asseverazione amministrativa. Il progettista inserisce nel SUET la relazione tecnica, gli elaborati grafici e i dati dell’impresa esecutrice. Dichiara sotto la propria responsabilità penale che le opere previste sono conformi agli strumenti urbanistici di Roma Capitale e al Regolamento Edilizio Comunale, e che non interessano le parti strutturali dell’edificio. Con l’invio della CILA sul SUET i lavori possono iniziare immediatamente.
2. Direzione lavori amministrativa (D.L.). Il Direttore dei Lavori è il garante del cantiere di fronte al Comune. Monitora l’andamento delle opere per assicurarsi che l’impresa non si discosti dal progetto depositato e comunica le eventuali varianti in corso d’opera. Al termine degli interventi, sul SUET deposita la Comunicazione di Fine Lavori, con il collaudo finale e l’aggiornamento delle planimetrie.
Nota sui costi comunali. La presentazione della pratica richiede il versamento dei diritti di segreteria a Roma Capitale tramite PagoPA. L’importo minimo è di 291,24 euro e va aggiornato e rivisto in base al municipio e alla superficie dell’immobile.
Le 5 attività professionali connesse
Le attività che seguono non rientrano nell’incarico per la CILA. Dipendono dal tipo di lavori da eseguire, sono oggetto di incarichi distinti e devono essere richieste dal committente. Non tutte sono necessarie in ogni ristrutturazione: il professionista incaricato della CILA le valuta caso per caso, in base all’intervento previsto.
1. Verifica della legittimità delle preesistenze e delle tolleranze (D.P.R. 380/01)
Prima di redigere qualsiasi progetto è necessario eseguire la due diligence immobiliare: nessun lavoro può essere asseverato se l’immobile presenta difformità pregresse.
- Verifica della legittimità. Il tecnico effettua l’accesso agli atti presso i dipartimenti urbanistici del Comune di Roma per recuperare il titolo abilitativo originario (licenza edilizia, concessione, SCIA o CILA precedenti) e i disegni d’archivio. Lo stato di fatto deve coincidere con l’ultimo stato legittimato.
- Verifica delle tolleranze costruttive ed esecutive. In base all’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), le parziali difformità entro il 2%, 3%, 4% o 5% (a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare) non costituiscono violazione edilizia. Il tecnico verifica che gli scostamenti rientrino in questi limiti, prima di procedere con la presentazione della pratica.
2. Progettazione architettonica, direzione lavori esecutiva e contabilità
Questa fase riguarda il cantiere ed è distinta dall’incarico per la CILA, che si occupa degli aspetti urbanistici. Spesso, per contenere i costi, il committente chiede solo la CILA: la pratica depositata sul SUET consente di avviare i lavori legittimamente, ma non sostituisce un progetto per il cantiere né una figura tecnica che segua l’esecuzione delle opere.
- Progettazione architettonica. Sviluppo del progetto per il cantiere: distribuzione interna, particolari costruttivi, scelta di finiture e materiali, indicazioni operative per le lavorazioni da affidare all’impresa.
- Direzione dei Lavori esecutiva (D.L.). Il Direttore dei Lavori è la figura che tutela il committente in cantiere: verifica che le opere siano eseguite a regola d’arte e in conformità con il progetto.
- Contabilità dei lavori. Gestione economica dell’appalto: computo metrico estimativo, controllo dei SAL (Stato Avanzamento Lavori), verifica dei prezzi applicati dall’impresa e liquidazione delle competenze a fine cantiere.
3. Sicurezza nei cantieri: coordinatori CSP e CSE (D.Lgs. 81/08)
La sicurezza è un obbligo di legge per il committente, con responsabilità anche penali. L’art. 90 del D.Lgs. 81/08 impone di nominare i coordinatori per la sicurezza nei cantieri dove operano, anche non contemporaneamente, più imprese esecutrici o lavoratori autonomi (ad esempio una ditta edile e un impiantista autonomo). La nomina spetta al committente o al responsabile dei lavori.
Le figure sono due:
- CSP (Coordinatore in fase di Progettazione). Redige il PSC (Piano di Sicurezza e Coordinamento) e predispone il fascicolo adattato alle caratteristiche dell’opera.
- CSE (Coordinatore in fase di Esecuzione). Vigila in cantiere sull’applicazione dei piani di sicurezza da parte delle imprese e dei lavoratori autonomi.
Per i lavori privati non soggetti a permesso di costruire, come quelli in CILA, con importo inferiore a 100.000 euro, la nomina del CSP non è obbligatoria. La nomina del CSE resta invece necessaria ogni volta che operano più imprese o lavoratori autonomi, anche in sequenza e anche sotto quella soglia. Va nominato anche quando il cantiere, affidato inizialmente a una sola impresa, vede intervenire altre imprese in un secondo momento.
Nei casi previsti dalla normativa (tra cui la presenza di più imprese e un’entità del cantiere pari o superiore a 200 uomini-giorno) il committente deve inoltre trasmettere la Notifica Preliminare alla ASL competente e all’Ispettorato del Lavoro.
4. Efficientamento energetico: relazione “ex Legge 10” e AQE
Quando la ristrutturazione interessa l’involucro edilizio o gli impianti termici, subentrano gli obblighi di contenimento dei consumi energetici.
- Relazione tecnica (ex Legge 10/91, D.Lgs. 192/05 e s.m.i.). È il progetto energetico dell’organismo edificio-impianto. Va predisposta prima dell’inizio dei lavori se l’intervento prevede, ad esempio, il rifacimento degli impianti termici, l’installazione di condizionatori o pompe di calore, o l’isolamento di strutture (contropareti, solai).
- AQE (Attestato di Qualificazione Energetica). È il documento che il direttore dei lavori compila a fine lavori, ed è obbligatorio quando si presenta un progetto energetico. Viene allegato alla comunicazione di fine lavori sul SUET per attestare che le opere realizzate rispettano i parametri energetici di progetto. L’AQE non sostituisce l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), che resta un obbligo a carico del proprietario.
5. Variazione catastale tramite procedura DOCFA
L’aggiornamento dei registri catastali è l’atto finale necessario per evitare sanzioni e per garantire la regolarità dell’immobile nella compravendita.
- Procedura DOCFA. Se la planimetria interna è stata modificata (tramezzi spostati, secondo bagno, cucina unita al soggiorno), la vecchia planimetria non rispecchia più la realtà.
- Il tecnico esegue il rilievo finale “as-built” e invia telematicamente all’Agenzia delle Entrate (Ufficio Provinciale di Roma – Territorio) la nuova planimetria e il modello DOCFA, per l’aggiornamento della rendita catastale e dei vani, entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
- Tributi catastali. La presentazione del DOCFA richiede il versamento dei diritti catastali, pari a 70,00 euro per ciascuna unità immobiliare interessata.
Agevolazioni e detrazioni fiscali per le spese tecniche
Per la manutenzione straordinaria è possibile accedere al Bonus Casa (detrazione per ristrutturazioni edilizie). Le aliquote dipendono dalla legge di bilancio; per il 2026 sono il 50% per l’abitazione principale e il 36% per le altre abitazioni.
- Le spese dei tecnici sono detraibili. Molti contribuenti non lo sanno, ma gli incentivi non coprono solo materiali e manodopera dell’impresa: includono anche le parcelle dei professionisti.
- Cosa si può detrarre. Verifica di legittimità, progettazione architettonica, direzione dei lavori, attività dei coordinatori della sicurezza (CSP/CSE), redazione della Legge 10 e dell’AQE, variazione catastale DOCFA, oltre ai diritti di segreteria versati a Roma Capitale e ai tributi catastali.
- Condizione essenziale. Tutte le spese tecniche devono essere pagate con il cosiddetto “bonifico parlante” per ristrutturazione edilizia, riportando il codice fiscale del beneficiario della detrazione, la partita IVA del professionista e il riferimento normativo. Le fatture dei tecnici devono inoltre essere collegate ai lavori descritti nella CILA presentata sul SUET.
Devi ristrutturare casa a Roma? Evita sanzioni e blocchi burocratici
La gestione di una CILA richiede precisione: un errore sul portale SUET o la mancata verifica dello stato legittimo possono bloccare il cantiere o compromettere la futura vendita dell’immobile.
Affidati a un architetto specializzato nel mercato edilizio romano, che ti segue dalla due diligence iniziale fino all’aggiornamento catastale DOCFA, aiutandoti anche a sfruttare al meglio le detrazioni fiscali in vigore.